区分所有建物の「専有部分」「共有部分」とは
マンションのように、１つの建物でありながら、その中に独立し区分された部分（専有部分という）が多数ある建物があります。このような建物を区分所有建物といい、その各専有部分の上に成立ｓるう所有権を区分所有権、またその所有者を区分所有者といいます。
区分所有者は、マンションに限らず、オフィスビルやショッピングセンター等のさまざまな建物がありますが、ここでは一般的なマンションについて説明します。
マンション（区分所有建物）の登記簿（とりわけ表題部）は、通常の建物と記載の仕方に大きな違いがあります。
なお、「建物の区分所有等に関する法律」（以下、建物区分所有法という）と不動産登記法の一部改正により、マンション敷地に関する取扱いが変更になりましたが、ここでは改正後の取り扱いに従って説明します。
専有区分
専有部分とは、区分所有建物のうち、独立した所有権の対象となる部分をいいます。専有部分たるためには、その部分が構造上および利用上、独立していることが必要です。
構造上の独立性とは、ほかの専有部分や共用部分と壁などで区切られていることをいい、利用上の独立性とは、住居の場合であれば出入口やトイレ等が単独にあり、その専有部分だけで住居としての利用上の1単位を構成していることをいいます。
共用部分
共有部分とは、専有部分以外の建物のすべての部分（法定共用部分）で、廊下・階段・エレベーター等、区分所有者全員が共同する部分をいいます。
建物を1人で所有している場合には、共用部分に該当する部分を含んで建物全体を1個の所有権の対象にしても問題ありませんが、マンションのように、個々の部屋の部分だけを各人の所有権の対象とする場合には、個々の専有部分とそれ以外の共用部分を区別しなければなりません。
共有部分は区分所有者の共有となります。その持分は、原則として各専有部分の床面積の比率によりますが、持分の大小に関係なく平等に利用できます。
なお、バルコニーは共有部分に当たりますが、通常はそれが接続する専有部分の所有者が自由に使用できます。
構造上・利用上は独立していて専有部分となりうる部分でも、集会室等として共同利用するときは、マンションの管理規約により共用部分とすることができます。これを「規約共有部分」といいます。
マンションの登記簿の表題部には何が記載されているか
マンションの登記簿の表題部は、建物全体を表す「一棟の建物の表示」と、個々の部屋を表す「専有部分の建物の表示」の2つの部分からなります。
「一棟の建物の表示」の登記内容が最初に記載され、その後に「専有部分の建物の表示」の登記内容が続きます。
共有部分は専有部分以外のすべての範囲ですので、登記上特に共用部分を取り出して表示する必要はありません。ですから、共用部分の表示は登記簿上には記載されません。ただし、規約により共用部分になった部分については、共用部分となった旨の登記とします。
表題部の最初は、一棟の建物全体についての記載です。
専有部分の家屋番号
一棟の建物の中に存在する、すべての専有部分の家屋番号を一覧表示します。
所在
通常の建物と同じで、敷地の地番を記載します。
建物の番号
建物の通称名（〇〇マンション等）を記載します。この場合、「番号」という言葉は適切ではありません。
構造、床面積、原因及びその日付、登記の日付
これらは通常の建物と同じです。
敷地権の目的たる土地の表示
敷地権の登記があるときは、その敷地権の目的となる土地を表示します。
一棟の建物は各専有部分を包含する建物全体のことですから、家屋番号はなく、また種類の表示もありません。
専有部分の建物の表示は
個々の専有部分については「所在」の欄がありませんが、すでに一棟の建物の表示に記載されているからです。
家屋番号
専有部分は独立した1個の建物なので、それぞれについて家屋番号をつけます。家屋番号に枝番がついているのは、複数の専有部分があるからです。
建物の番号
部屋の番号がここに記載されます。通常は、家屋番号の最後の枝番と一致します。しかし、建物区分所有法改正前に登記されたものは、必ずしも家屋番号と一致しません。
種類・構造等
通常の建物と同じです。ただし、階数は平屋建とはしないで、1階建とします。トランクルーム等がある場合は、付属建物として記載します。
マンションの床面積はどう計算するか
マンションの専有部分について、登記簿上の床面積は、分譲パンフレット記載の床面積よりも少なく、おかしいと思うはずです。これは、床面積の計算方法の違いによるものです。
建築基準法での床面積は壁の中心線により囲まれた部分とされ、これを壁芯計算法と呼びます。分譲パンフレットでは、この方法によるものが床面積として表示されます。
しかし、不動産登記法です床面積は内壁で囲まれた部分とされ、これを内法計算法と呼びます。内法による登記上の面積は、専有部分と専有部分の間の壁の分だけ分譲パンフレットの面積より少なくなります。
マンションの取引は登記上の内法面積でなく、分譲パンフレット記載の壁芯面積により行われる場合があります。この場合は、売買契約書記載の床面積と登記上の床面積との間に差がありますが、上記のような事情によるもので、心配するには及びません。
敷地に関する権利の表示は
マンションの敷地については、建物共有分と同じく、各区分所有者が共同して権利を持ちます。敷地に関する権利は通常は所有権ですが、土地を借りてマンションを建てている場合には賃借権（まれには地上権）となります。
ですから、マンションの権利構成は、建物専有部分についての単独所有権および敷地についての所有権の共有（賃借権等の場合は準共有）持分からなります。
この両者は常に一体として処分されるべきものですが、実際には建物専有部分だけが注目されて、土地の共有持分はあまり意識に上りません。そのために、かつて売買や担保差入の際に土地共有持分を忘れて、本来一体的である両者がばらばらになる事態が起こりました。
このような不都合や登記上の問題から、昭和58年の建物区分所有法の改正により、敷地に関する権利は原則として建物専有部分と分離して処分することができなくなりました。この専有部分と分離して処分することができない敷地に関する権利を「敷地権」といい、これを建物登記簿の中に取り込んで、一棟の建物の表題部に「敷地権の目的たる土地の表示」として、また専有部分の表題部に「敷地権の表示」として登記します。
「一棟の建物の表示」の下に「敷地権の目的たる土地の表示」の欄があり、土地の所在および地番、地目、地積を表示します。なお、「土地の符号」は、マンションの敷地が数筆から構成されている場合に、筆ごとにつける番号です。
また、「専有部分の建物の表示」の下には「敷地権の表示」の欄があり①として「土地の符号」を、②として「借地権の種類」（所有権、賃借権または地上権）を記載します。③の「借地権の割合」は、各専有部分に対応する共有持分を「〇〇分の〇〇」のように記載します。この割合は、規約で特別に定めのない限りは、建物専有部分床面積の比率によります。
借地権の登記がなされた区分所有建物は、建物専有部分について権利変動の登記をすれば、それに対応する借地権にも自動的にその効力が及びます。ですから、建物専有部分についてだけ登記すればよく、土地にする必要はありません。その結果、土地登記簿は、表題部を除いて以前とはまったく様変わりし、敷地権となった旨の登記だけが甲区（準共有の場合には乙区）にされるようになりました。それと同時に、専有部分の表題部の「敷地権の表示」の「原因及びその日付」に借地権となった旨を記載します。
この規定は、昭和59年1月1日以降に新築されたマンションに適用され、それ以前の既存マンションについても、順次登記を変更することとされています。しかし、まだ登記が変更されていないものも残っています。また、改正後のものでも規約により、土地と建物を一体化しないことができます。このような場合は、土地に関する権利の登記は従来どおり土地登記簿に記載します。
コメント