不良債権の担保不動産評価

1997年以降、日本でも不良債権の売買が盛んに行われるようになりました。買い手は、主に外資系の金融機関やサービサーと呼ばれる債権回収会社です。

買い手は、貸付債権を額面より安く購入し、その抵当不動産を売却することによって資金を回収します。したがって、「不動産売却代金＞債権の購入価格」であることが不良債権購入の条件になります。このような不良債権を購入する場合には、債務者が破綻しているケースが多いことから、未納税金なども考慮して債権購入価格を算定します。つまり、このような未納税金や経費が多いほど、債券の購入価格はディスカウントされています。

債務者が「デフォルト状態にある」担保不動産の評価、さらには「デフォルト状態にない」評価の場合にも、それぞれの債権が、不動産から得られる収益のみで返済されると考えれば、基本的にDCF法で評価することが適切といえるでしょう。