不動産コンサルティング

賃貸不動産経営

賃貸経営で大切なのは、目的と目標をはっきりさせること。
長期間にわたる安定収入確保が目的なのか、相続・贈与対策なのか、投資なのかで事業計画と目標利益は大きく異なります。

あなたの預貯金をはじめ、他に保有している資産、年収、年齢、家族構成などの属性をきめ細かく分析。長期間にわたる賃貸経営で訪れる可能性が高いリスクに対応できるかどうか、客観的に判断した上で、安全で効果的な賃貸経営事業計画をご提案します。

主なコンサルティング項目

・お客様のご要望の確認と問題点の抽出
・問題点の解決方法の基本提案
・賃貸市場調査書の提出
・基本計画案（スケジュール、建築概要と予算計画、収支計画案）の提示
・建築設計コンペの実施
・見積り入札の実施
・見積り内容の精査と価格交渉
・管理会社の選定相談とプラン比較
・事業収支計画書の提示
・税理士によるアドバイス
・契約書・契約約款のチェック
・融資のご相談と斡旋業務
・着工中の現場確認調査
・竣工検査の立会い業務

不動産売買サポート

宅地建物取引業者は、買取り価格に登録免許税や不動産取得税などの税的コスト、整地・造成費用、仲介手数料等の様々な経費を上乗せし、更に自社利益をカウントしてユーザーに売却することをビジネスとしています。つまり、周辺地価相場で土地を購入していてはビジネスにならず、買取り価格は安くなりがちです。

弊社では、この問題を解決するために、所有者様から弊社が購入し、『直接移転売買』という方式により、弊社が売主として販売する業務を行っております。この手法により、流通コストを削減することが出来ますので、その所有者様の買取り価格を高めることにつながります。

また、経験豊富な専門スタッフによる不動産関連の手間のかかる問題・訴訟以前の交渉事などをきめ細かくニーズに合う様に対応することで、迅速かつ正確で高度なサービス提供を用意しております。

主なコンサルティング項目

・お客様のご要望の確認と問題点の抽出
・問題点の解決方法の基本提案
・売買市場調査書の提出
・基本計画案（スケジュール、建築概要と予算計画、収支計画案）の提示
・価格交渉
・税理士によるアドバイス
・契約書・契約約款のチェック
・融資のご相談と斡旋業務

不動産有効活用

不動産の有効活用と一口に言っても、その手法は様々です。 立地、周辺環境や、オーナーがどのように利益を生んでいきたいか（初期に大きな資金が入るのを望むか、ランニングして長期的に収入が見込めるものが良いか、また、リスクとリターンをどのように考えるかなど）によって活用方法は変わります。 有効活用といえば、賃貸マンション・アパートなどを建設し家賃収入を得ることが一般的であると捉えがちですが、住宅戸数では過剰気味の昨今建てれば貸せる 時代ではなくなってきています。逆に投下資本を抑える方法で長期安定の収入を得た方が得策であるケースも多く見受けられます。 当社では、きめ細かく個別のご事情、状況に対応できるご提案を行います。

自社建設方式

建物計画、事業収支計画、設計監理会社選定、施工会社選定、管理会社選定（或いは自主管理）などをご自身で行っていく方式です。多くの場合、コンサルタントや設計事務所、管理会社などのアドバイス、コンサルティングを受けながら進めていきます。

事業委託形式

不動産会社、建設会社などに委託して建設に関する殆どの業務を行ってもらいます。 多くの場合、建物完成後の賃貸管理についても同一の解消が一括借り上げ、家賃保証を行う（サブリース）方式を行っています。手間は省け事業計画が立てやすい（収入も読み易やすい）ことがメリットですが、実質収入は自主管理に比べ低く、内容の透明さが薄れることもあります。また、建物の企画に大家さんの意見を反映しにくい面もあります。

等価交換方式

土地所有者がデベロッパー（分譲業者など）に土地を売却し、その対価と等価の区分建物を交換する方式です。土地所有者は土地の共有持分を売却によって減らしますが、自己資金や借入なしで建物を取得することが出来ます。売る土地の評価と取得する建物の評価のバランスが大きなポイントとなります。 最近、多く企画されている「コーポラティブハウス」では、デベロッパーを介さずに購入者（居住者）と直接交換を行うことになりますので、透明性が高く、また小規模な土地でも検討余地が高いと言われています（分譲マンションの場合）。

土地信託方式

土地を一定期間、信託銀行に信託し信託受益権に基づき配当を得る方式です。 信託を受けた信託銀行はその土地に建物を建て、賃貸などによって収益をあげ、経費を差し引いた利益を元の地主に配当します。期間内手間は殆どかからず収益を得ることが出来ますが、その透明性は薄くなります。また、一般的には比較的大きな規模の土地出なければ、取り扱われない場合が多いです。

建設協力金差入方式

テナント（借家人）が建設協力金を（保証金及び敷金として）差し入れ、その資金を基に、テナントの希望する建物を建築し、リースします。期間は5年～20年程度が多いようです。従来ロードサイド店舗の開発として用いられてきましたが、都心の低未利用地でも有効活用としては利用価値があります。先述の事業用借地権ができてからは、借地方式が多くなってきています。事業用借地に比べると、建物も地主の物になるので、経営リスクは若干高くなりますが、収益（賃料）は借地に比べ多くなります。 自己資金少なく、賃貸経営ができることが最大のメリットで、期間についても事業用借地では（10年以上20年以下と）定めがありますが、定期借家にすれば双方の合意により長期、短期に設定できます。

定期借家制度

2000年3月から始まった制度です。 この制度は非常に短い期間から長い期間まで設定できます。一時的に自宅を貸し出すリロケーションも旧来では様々整備されていなかった部分が解消されますし、また長い期間設定を利用して入居者に内装を自由にさせることも可能です。極端に言えば、スケルトン（コンクリート躯体や、基本的な配線配管など）を長期で賃貸し、入居者はインフィル（内装）を自分の費用負担で好みに応じた設計、施工して暮らす、ということも可能になったわけです。 また、借家期間が満了しても、定期借地権のように期間が一定以上でなければいけないこともなく、建物を壊す必要もないので再契約が容易です。現在非常に需要の多いコンセプトマンション（同一の志、趣味などをを持ったものが集い住むマンション「ペット同好マンションなど」）においては、コミュニティー維持のため比較的短期に借家期間を決めておき、トラブルを起こす入居者とは再契約しないなどの運営も出来ます。 その他、定期借地にて借地人が建てた建物を借地期間満了時に取り壊さず地主が買い取り、老朽化が心配であれば、定期借家とすることも有効だと思います。 などなど、様々な利用運用の可能性があるわけですが、この制度が施行してまだ日が浅いこと、様々な戸惑いが各者にあること、また、「スケルトン貸し、インフィル自由設計」のマンションについてはインフィル施工費のローンがつきにくいことなどから、まだ差ほど普及していないのが現状です。しかし、これから徐々に様々な定期借家住宅が供給されてくる可能性は高いと思います。

不動産は2つとして同じ物はなく有効活用する際にも、その特性を最も効率よく引き出すために充分な検討が必要なことは言うまでもありません。また、リスクが高くとも収入の多さを選ぶか、さほど収入は多くなくとも安定、長期を望むかといったことや、時期、期間、求める効果（相続対策としてとにかく評価を下げたいなど）はまちまちのことでしょう。

管理業務サポート

マンション管理会社様の業務は、非常に煩雑で多岐にわたります。会計業務や組合運営、建物設備保守、日常清掃・定期清掃など、自社で対応することで非効率になっているケースも多いのではないでしょうか。面倒な業務、負担の大きな業務をアウトソースして、自社のリソースを有効活用することが、長い目で見ればコスト削減、業務効率化につながるはずです。

当社は、マンション管理のあらゆる業務に自社対応できる体制を構築しています。管理業務を丸ごと請け負うこともできますし、足りない部分だけを補うご提案も可能です。また、当社なら、業務内容に合わせて複数の専門業者に依頼する必要もありません。1社ですべてまかなえますので、いくつかの業者を手配する手間もかからず、実際の管理業務も効率的に進めることができます。全部でも一部でも、ご要望に合わせて柔軟に対応させていただきます。

サービス内容

入居者管理業務

「（賃料）集金代行」「賃料滞納への対応」、「苦情対応」や「契約更新業務」といった基本業務はもちろん、「退去立ち合い・修繕工事」や「契約書の作成」「入居審査」といった様々な業務を経験豊富なスタッフが作業を代行して行います。

賃貸募集業務

賃貸マンションはもちろん、事務所・店舗等の事業用物件、駐車場の誘致、民泊物件等の募集業務を代行し、テナント誘致を行うことで物件の稼働率の向上に寄与します。