DCF法の内容

DCF法は、ある不動産を取得した後何年間か保有し、その後、さらにその不動産を第三者に転売することを想定した場合に、保有期間内に得られる賃貸（純）収益の現在価値と、第三者への転売時に得られる売却益の現在価値の合計を、その不動産の価格（収益価格）とする評価手法です。

たとえば、1年経過後に不動産を転売するものとし、その転売予測価格（R.P.)を100として、年間の総収入を5、利回りを8%とすると、不動産の現在価値（収益価格）は97.2<5/(1+0.08)+100/(1+0.08)=97.2>となります。同じ条件で、2年経過後に100で売却すると仮定すると、不動産の現在価値は94.6< 5/(1+0.08)+100/(1+0.08)²+ 100/(1+0.08)² =94.6 >と求められます。

ここで重要なのが、純収入です。これは、賃貸収入から必要諸経費等を差し引いた後の金額です。必要諸経費の算出にが、前述したLCCも考慮しなければなりません。さらに、賃料収入が安定していないと、危険性の観点から収益価格はさらに下がる可能性があります。